2. Beleggingen
Terreinen en gebouwen voor eigen gebruik
(in duizenden euro's) | 2019 | 2018 |
Stand per 1 januari | 22.595 | 22.136 |
Aankoop in boekjaar | - | 631 |
Herwaardering in boekjaar | 90 | -172 |
Stand per 31 december | 22.685 | 22.595 |
Terreinen en gebouwen maken deel uit van de beleggingsportefeuille. Hierop wordt niet afgeschreven. Alle terreinen en gebouwen zijn getaxeerd per 31 december 2019.
De verkrijgingsprijs van de gebouwen en terreinen voor eigen gebruik bedraagt per 31 december 2019 € 20.828.000,- (2018: € 20.828.000,-). De huuropbrengsten hiervan bedragen in 2019 € 2.259.000,- (2018: € 2.157.000,-) en de direct toerekenbare kosten bedragen € 2.247.000,- (2018: € 1.842.000,-). De netto-opbrengst van gebouwen en terreinen voor eigen gebruik, zijnde € 12.000,- (2018: € 315.000,-), is verantwoord als opbrengst uit beleggingen. De waardering van terreinen en gebouwen voor eigen gebruik is inclusief € 1.857.000,- herwaardering (2018: € 1.767.000,-).
Overige terreinen en gebouwen
(in duizenden euro's) | 2019 | 2018 |
Stand per 1 januari | 38.360 | 32.443 |
Aankoop in boekjaar | 21 | 3.186 |
Verkoop in boekjaar | -678 | -196 |
Herwaardering in boekjaar | 2.266 | 2.927 |
Stand per 31 december | 39.969 | 38.360 |
De verkrijgingsprijs van overige terreinen en gebouwen bedraagt per 31 december 2019 € 31.973.000,- (2018: € 32.953.000,-). De waardering van deze terreinen en gebouwen is inclusief € 7.996.000,- herwaardering (2018: € 5.407.000,-).
Bij de overige terreinen en gebouwen zijn per eind 2019 geen projecten in ontwikkeling (2018:€ 9.557.000,-). De projecten die eind 2018 in ontwikkeling waren, zijn in 2019 volledig in gebruik genomen.
Overige financiële beleggingen
2019 | 2018 | |||
(in duizenden euro's) | Balanswaarde | Verkrijgingsprijs | Balanswaarde | Verkrijgingsprijs |
Aandelen | 46.884 | 27.939 | 37.519 | 22.576 |
Hypotheken | 57.301 | 49.979 | 43.634 | 37.533 |
Uitstaande leningen | 983 | 983 | 1.494 | 1.494 |
Stand per 31 december | 105.168 | 78.901 | 82.647 | 61.603 |
Verloop financiële beleggingen
(in duizenden euro's) | Aandelen | Hypotheken | Uitstaande leningen | Totaal 2019 | Totaal 2018 |
Stand per 1 januari | 37.519 | 43.634 | 1.494 | 82.647 | 92.936 |
Mutaties in het boekjaar | |||||
Aankopen resp. stortingen | 16.732 | 13.608 | 99 | 30.439 | 2.286 |
Herwaardering ten gunste (- ten laste) van resultaat | 8.773 | 2.613 | - | 11.386 | -5.671 |
Verkopen resp. aflossingen | -16.140 | -2.554 | -610 | -19.304 | -6.904 |
Stand per 31 december | 46.884 | 57.301 | 983 | 105.168 | 82.647 |
Toelichting waarderingsmethode beleggingen 2019
(in duizenden euro's) | Genoteerde marktprijzen | Onafhankelijke taxaties | Waarderings- modellen | Andere methoden | Totaal 2019 |
Vastgoedbeleggingen | - | 22.685 | 39.969 | - | 62.654 |
Aandelen | 40.249 | - | - | 6.635 | 46.884 |
Hypotheken | - | - | - | 57.301 | 57.301 |
Uitstaande leningen | - | - | - | 983 | 983 |
Stand per 31 december | 40.249 | 22.685 | 39.969 | 64.919 | 167.822 |
Toelichting waarderingsmethode beleggingen 2018
(in duizenden euro's) | Genoteerde marktprijzen | Onafhankelijke taxaties | Waarderings- modellen | Andere methoden | Totaal 2018 |
Vastgoedbeleggingen | - | 23.273 | 37.682 | - | 60.955 |
Aandelen | 25.159 | - | - | 12.360 | 37.519 |
Hypotheken | - | - | - | 43.634 | 43.634 |
Uitstaande leningen | - | - | - | 1.494 | 1.494 |
Stand per 31 december | 25.159 | 23.273 | 37.682 | 57.488 | 143.602 |
Toelichting op waarderingen volgens andere methoden:
De aandelen gewaardeerd op andere methoden betreffen aandelen via niet-genoteerde Nederlandse en Europese Small Cap-aandelenfondsen waarin Bovemij belegt. Deze zijn gewaardeerd op de netto vermogenswaarde. De netto vermogenswaarde is afgeleid van de aandelenmarktnoteringen.
De waarde van de hypotheekfondsen waarin Bovemij belegt wordt bepaald op basis van de netto vermogenswaarde van het fonds. De netto vermogenswaarde wordt bepaald door de waarde van de hypotheken in de fondsen. De waarde van de hypotheken in de fondsen wordt bepaald door de toekomstige contractuele kasstromen contant te maken, waarbij rekening wordt gehouden met vervroegde aflossingen door de hypotheekgever.
Uitstaande leningen worden gewaardeerd op de nominale waarde onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke oninbaarheid.
Vastgoedbeleggingen
Onder vastgoedbeleggingen zijn de gebouwen en terreinen voor eigen gebruik en woningprojecten voor commerciële verhuur opgenomen.
De gebouwen en terreinen voor eigen gebruik worden gewaardeerd op taxatiewaarde. De taxaties worden eenmaal per drie jaar uitgevoerd of frequenter indien ontwikkelingen in de vastgoedmarkt daar aanleiding voor geven. De taxatie van de gebouwen en terreinen voor eigen gebruik is bepaald aan de hand van het gemiddelde van de BAR/NAR (bruto aanvangsrendement/netto aanvangsrendement) methode en de DCF (discounted cash flow) methode. Kasstromen worden bepaald aan de hand van bestaande huurcontracten. Hierbij wordt rekening gehouden met reeds bekende mutaties, verwachte exploitatiekosten en verwachte incidentele kosten, zoals groot onderhoud. De gehanteerde rentevoet wordt per object bepaald aan de hand van sector, regio en complexe opslagen. In de DCF methode wordt een afgeleid marktrendement van circa 7,5% gehanteerd. In de BAR/NAR methode wordt uitgegaan van een netto aanvangsrendement van circa 6,5%.
De woningprojecten voor commerciële verhuur die zijn opgeleverd, worden gewaardeerd op marktwaarde. Deze is afgeleid van de gepubliceerde verkoopprijzen per vierkante meter van vergelijkbare objecten.
Aandelen
Aandelen worden gewaardeerd op genoteerde marktprijzen of tegen netto vermogenswaarde.
De aandelen die worden gewaardeerd op genoteerde marktprijzen betreffen onder andere participaties in aandelenbeleggingsfondsen met een portefeuille van Europese en wereldwijd beursgenoteerde ondernemingen. Daarnaast wordt geparticipeerd in passieve aandelenbeleggingsfondsen die de MSCI Europe Index en MSCI World Index volgen.
Aandelen gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde staat geclassificeerd onder 'andere methoden' en betreffen bij Bovemij aandelen via niet-genoteerde Nederlandse en Europese Small Cap-fondsen die minimaal 5% van de aandelen in kleine ondernemingen houden. De marktwaarde van de aandelenfondsen is gebaseerd op de netto vermogenswaarde. De netto vermogenswaarde is afgeleid van de aandelenmarktnoteringen.
Hypotheken
Bovemij participeert in Nederlands hypotheekbeleggingsfondsen met een portefeuille van uitsluitend Nederlandse hypotheken die zijn verstrekt na 1 januari 2013. De particuliere Nederlandse woonhuizen dienen als onderpand. De hypotheekbeleggingsfondsen hebben de structuur van een fonds voor gemene rekening met een open-end karakter, met dien verstande dat de mate waarin participanten in en uit kunnen treden te allen tijde afhankelijk is van de hypothekenproductie, respectievelijk de beschikbare liquide middelen. De waardering van de hypotheekbeleggingsfondsen wordt bepaald op basis van de netto vermogenswaarde van het fonds. De netto vermogenswaarde wordt bepaald door de waarde van de hypotheken in de fondsen. De waarde van de hypotheken in de fondsen wordt bepaald door de toekomstige contractuele kasstromen contant te maken, waarbij rekening wordt gehouden met vervroegde aflossingen door de hypotheekgever.
Uitstaande leningen
De uitstaande leningen worden gewaardeerd op de nominale waarde onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke oninbaarheid.