2. Beleggingen
Terreinen en gebouwen voor eigen gebruik
(in duizenden euro's) | 2018 | 2017 |
Stand per 1 januari | 22.136 | 17.578 |
Aankoop in boekjaar | 631 | 3.180 |
Herwaardering in boekjaar | -172 | 1.378 |
Stand per 31 december | 22.595 | 22.136 |
Terreinen en gebouwen maken deel uit van de beleggingsportefeuille. Hierop wordt niet afgeschreven. Alle terreinen en gebouwen zijn getaxeerd per 31 december 2018.
De verkrijgingsprijs van de gebouwen en terreinen voor eigen gebruik bedraagt per 31 december 2018 € 20.828.000,- (2017: € 20.197.000,-). De huuropbrengsten hiervan bedragen in 2018 € 2.157.000,- (2017: € 2.180.000,-) en de direct toerekenbare kosten bedragen € 1.842.000,- (2017: € 1.323.000,-). De netto-opbrengst van gebouwen en terreinen voor eigen gebruik, zijnde € 315.000,- (2017: € 857.000,-), is verantwoord als opbrengst uit beleggingen. De waardering van terreinen en gebouwen voor eigen gebruik is inclusief € 1.767.000,- herwaardering (2017: € 1.939.000,-).
Overige terreinen en gebouwen
(in duizenden euro's) | 2018 | 2017 |
Stand per 1 januari | 32.443 | 26.830 |
Aankoop in boekjaar | 3.186 | 4.714 |
Verkoop in boekjaar | -196 | - |
Herwaardering in boekjaar | 2.927 | 899 |
Stand per 31 december | 38.360 | 32.443 |
De verkrijgingsprijs van overige terreinen en gebouwen bedraagt per 31 december 2018 € 32.953.000,- (2017: € 29.963.000,-). De waardering van deze terreinen en gebouwen is inclusief € 5.407.000,- herwaardering (2017: € 2.480.000,-).
Van de overige terreinen en gebouwen zijn per eind 2018 voor een bedrag van € 9.557.000,- (2017: € 10.408.000,-) projecten in ontwikkeling verantwoord tegen kostprijs. Van de projecten die eind 2017 in ontwikkeling waren, zijn in 2018 voor een bedrag van € 2.294.000,- projecten in gebruik genomen.
Overige financiële beleggingen
2018 | 2017 | |||
(in duizenden euro's) | Balanswaarde | Verkrijgingsprijs | Balanswaarde | Verkrijgingsprijs |
Aandelen | 37.519 | 22.576 | 47.028 | 24.631 |
Hypotheken | 43.634 | 37.533 | 42.733 | 37.533 |
Obligaties | - | - | 552 | 558 |
Uitstaande leningen | 1.494 | 1.494 | 2.623 | 2.623 |
Stand per 31 december | 82.647 | 61.603 | 92.936 | 65.345 |
Verloop financiële beleggingen
(in duizenden euro's) | Aandelen | Hypotheken | Obligaties | Uitstaande leningen | Totaal 2018 | Totaal 2017 |
Stand per 1 januari | 47.028 | 42.733 | 552 | 2.623 | 92.936 | 107.820 |
Mutaties in het boekjaar | ||||||
Aankopen resp. stortingen | 710 | 1.064 | 185 | 327 | 2.286 | 3.721 |
Herwaardering ten gunste (- ten laste) van resultaat | -4.693 | -163 | - | -815 | -5.671 | 6.975 |
Verkopen resp. aflossingen | -5.526 | - | -737 | -641 | -6.904 | -25.580 |
Stand per 31 december | 37.519 | 43.634 | - | 1.494 | 82.647 | 92.936 |
Toelichting waarderingsmethode beleggingen 2018
(in duizenden euro's) | Genoteerde marktprijzen | Afgeleide marktnotering | Onafhankelijke taxaties | Waarderings- modellen | Andere methoden | Totaal 2018 |
Vastgoedbeleggingen | - | - | 23.273 | 37.682 | - | 60.955 |
Aandelen | 25.159 | 12.360 | - | - | - | 37.519 |
Hypotheken | - | 43.634 | - | - | - | 43.634 |
Obligaties | - | - | - | - | - | - |
Uitstaande leningen | - | - | - | - | 1.494 | 1.494 |
Stand per 31 december | 25.159 | 55.994 | 23.273 | 37.682 | 1.494 | 143.602 |
Toelichting waarderingsmethode beleggingen 2017
(in duizenden euro's) | Genoteerde marktprijzen | Afgeleide marktnotering | Onafhankelijke taxaties | Waarderings- modellen | Andere methoden | Totaal 2017 |
Vastgoedbeleggingen | - | - | 22.688 | 31.891 | - | 54.579 |
Aandelen | 26.720 | 20.308 | - | - | - | 47.028 |
Hypotheken | - | - | - | 42.733 | - | 42.733 |
Obligaties | 552 | - | - | - | - | 552 |
Uitstaande leningen | - | - | - | - | 2.623 | 2.623 |
Stand per 31 december | 27.272 | 20.308 | 22.688 | 74.624 | 2.623 | 147.515 |
Vastgoedbeleggingen
Onder vastgoedbeleggingen zijn de gebouwen en terreinen voor eigen gebruik en woningprojecten voor commerciële verhuur opgenomen.
De gebouwen en terreinen voor eigen gebruik worden gewaardeerd op taxatiewaarde. De taxaties worden eenmaal per drie jaar uitgevoerd of frequenter indien ontwikkelingen in de vastgoedmarkt daar aanleiding voor geven. De taxatie van de gebouwen en terreinen voor eigen gebruik is bepaald aan de hand van het gemiddelde van de BAR/NAR (bruto aanvangsrendement/netto aanvangsrendement) methode en de DCF (discounted cash flow) methode. Kasstromen worden bepaald aan de hand van bestaande huurcontracten. Hierbij wordt rekening gehouden met reeds bekende mutaties, verwachte exploitatiekosten en verwachte incidentele kosten, zoals groot onderhoud. De gehanteerde rentevoet wordt per object bepaald aan de hand van sector, regio en complexe opslagen. De rente is vastgesteld tussen de 7,5% en 8,5%. In de BAR/NAR methode wordt uitgegaan van een netto aanvangsrendement tussen 7,0% en 8,0%.
De woningprojecten voor commerciële verhuur die zijn opgeleverd, worden gewaardeerd op marktwaarde. Deze is afgeleid van de gepubliceerde verkoopprijzen per vierkante meter van vergelijkbare objecten. Het deel van de woningprojecten dat per 31 december 2018 niet is opgeleverd, is gewaardeerd tegen de kostprijs van € 9.557.000,- (2017: € 10.408.000,-) Hierbij wordt geen rekening gehouden met eigen ontwikkelingskosten, indirecte kosten en rente. Zodra de woningen zijn opgeleverd voor verhuur worden deze gewaardeerd op marktwaarde.
Aandelen
Aandelen worden gewaardeerd op genoteerde marktprijzen of op afgeleide marktnotering.
De aandelen die worden gewaardeerd op genoteerde marktprijzen, betreffen onder andere participaties in aandelenbeleggingsfondsen met een portefeuille van Europese en wereldwijd beursgenoteerde ondernemingen. Daarnaast wordt geparticipeerd in passieve aandelenbeleggingsfondsen die de MSCI Europe Index en MSCI World Index volgen.
Aandelen gewaardeerd tegen afgeleide marktnotering betreffen bij Bovemij aandelen via niet-genoteerde Nederlandse en Europese Small Cap-fondsen die minimaal 5% van de aandelen in kleine ondernemingen houden. De marktwaarde van de aandelenfondsen is gebaseerd op de netto vermogenswaarde. De netto vermogenswaarde is afgeleid van de aandelenmarktnoteringen.
Hypotheken
Bovemij participeert in een Nederlands hypotheekbeleggingsfonds met een portefeuille van uitsluitend Nederlandse hypotheken die zijn verstrekt na 1 januari 2013. De particuliere Nederlandse woonhuizen dienen als onderpand. Het hypotheekbeleggingsfonds heeft de structuur van een fonds voor gemene rekening met een open-end karakter, met dien verstande dat de mate waarin participanten in en uit kunnen treden te allen tijde afhankelijk is van de hypothekenproductie, respectievelijk de beschikbare liquide middelen. De waardering van het hypotheekbeleggingsfonds is gebaseerd op de niet-beursgenoteerde dagkoers van het fonds. Deze koers is afgeleid van de marktwaarde van het fonds. De marktwaarde is gebaseerd op de gehanteerde hypotheekrente, de opslag voor hypotheken ten opzichte van de staatscurve en verliezen op de hypotheken.
Uitstaande leningen
De uitstaande leningen worden gewaardeerd op de nominale waarde onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke oninbaarheid.