2. Beleggingen
Terreinen en gebouwen voor eigen gebruik
(in duizenden euro's) | 2020 | 2019 |
Stand per 1 januari | 22.685 | 22.595 |
Verkoop in boekjaar | -225 | - |
Herwaardering in boekjaar | -1.220 | 90 |
Stand per 31 december | 21.240 | 22.685 |
Terreinen en gebouwen maken deel uit van de beleggingsportefeuille. Hierop wordt niet afgeschreven. Alle terreinen en gebouwen zijn getaxeerd per 31 december 2020.
De verkrijgingsprijs van de gebouwen en terreinen voor eigen gebruik bedraagt per 31 december 2020 € 20.603.000,- (2019: € 20.828.000,-). De huuropbrengsten hiervan bedragen in 2020 € 2.387.000,- (2019: € 2.259.000,-) en de direct toerekenbare kosten bedragen € 1.748.000,- (2019: € 2.247.000,-). De netto-opbrengst van gebouwen en terreinen voor eigen gebruik, zijnde € 639.000,- (2019: € 12.000,-), is verantwoord als opbrengst uit beleggingen. De waardering van terreinen en gebouwen voor eigen gebruik is inclusief € 637.000,- herwaardering (2019: € 1.857.000,-).
Overige terreinen en gebouwen
(in duizenden euro's) | 2020 | 2019 |
Stand per 1 januari | 39.969 | 38.360 |
Aankoop in boekjaar | - | 21 |
Verkoop in boekjaar | - | -678 |
Herwaardering in boekjaar | 3.144 | 2.266 |
Stand per 31 december | 43.113 | 39.969 |
De verkrijgingsprijs van overige terreinen en gebouwen bedraagt per 31 december 2020 € 31.973.000,- (2019: € 31.973.000,-). De huuropbrengsten hiervan bedragen in 2020 € 1.740.000,- (2019: € 1.742.000,-) en de direct toerekenbare kosten bedragen -€ 243.000,- (2019: € 2.115.000,-). De negatieve direct toerekenbare kosten worden veroorzaakt door een vrijval van eerder opgenomen reserveringen. De waardering van deze terreinen en gebouwen is inclusief € 11.140.000,- herwaardering (2019: € 7.996.000,-).
Overige financiële beleggingen
2020 | 2019 | |||
(in duizenden euro's) | Balanswaarde | Verkrijgingsprijs | Balanswaarde | Verkrijgingsprijs |
Aandelen | 47.013 | 43.566 | 46.884 | 27.939 |
Hypotheken | 96.307 | 88.688 | 57.301 | 49.979 |
Uitstaande leningen | 576 | 576 | 983 | 983 |
Stand per 31 december | 143.896 | 132.830 | 105.168 | 78.901 |
Verloop financiële beleggingen
(in duizenden euro's) | Aandelen | Hypotheken | Uitstaande leningen | Totaal 2020 | Totaal 2019 |
Stand per 1 januari | 46.884 | 57.301 | 983 | 105.168 | 82.647 |
Aankopen en stortingen | 35.938 | 41.329 | 25 | 77.292 | 30.439 |
Herwaardering ten gunste (- ten laste) van resultaat | 2.821 | 803 | - | 3.624 | 11.386 |
Verkopen en aflossingen | -38.630 | -3.126 | -432 | -42.188 | -19.304 |
Stand per 31 december | 47.013 | 96.307 | 576 | 143.896 | 105.168 |
Toelichting waarderingsmethode beleggingen 2020
(in duizenden euro's) | Genoteerde marktprijzen | Onafhankelijke taxaties | Waarderings- modellen | Andere methoden | Totaal 2020 |
Terreinen en gebouwen | - | 21.240 | 43.113 | - | 64.353 |
Aandelen | 39.854 | - | - | 7.159 | 47.013 |
Hypotheken | - | - | - | 96.307 | 96.307 |
Uitstaande leningen | - | - | - | 576 | 576 |
Stand per 31 december | 39.854 | 21.240 | 43.113 | 104.042 | 208.249 |
Toelichting waarderingsmethode beleggingen 2019
(in duizenden euro's) | Genoteerde marktprijzen | Onafhankelijke taxaties | Waarderings- modellen | Andere methoden | Totaal 2019 |
Terreinen en gebouwen | - | 22.685 | 39.969 | - | 62.654 |
Aandelen | 40.249 | - | - | 6.635 | 46.884 |
Hypotheken | - | - | - | 57.301 | 57.301 |
Uitstaande leningen | - | - | - | 983 | 983 |
Stand per 31 december | 40.249 | 22.685 | 39.969 | 64.919 | 167.822 |
Toelichting op waarderingen volgens andere methoden:
De aandelen gewaardeerd op andere methoden betreffen aandelen via niet-genoteerde Nederlandse en Europese Small Cap-aandelenfondsen waarin Bovemij belegt. Deze zijn gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde, als benadering van de marktwaarde. De netto vermogenswaarde is afgeleid van aandelenmarktnoteringen.
De waarde van de hypotheekfondsen waarin Bovemij belegt wordt bepaald op basis van de netto vermogenswaarde van het fonds. De netto vermogenswaarde wordt gebruikt als benadering van de marktwaarde. De netto vermogenswaarde wordt bepaald door de waarde van de hypotheken in de fondsen. De waarde van de hypotheken in de fondsen wordt bepaald door de toekomstige contractuele kasstromen contant te maken, waarbij rekening wordt gehouden met vervroegde aflossingen door de hypotheekgever.
Uitstaande leningen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, die meestal gelijk is aan de verstrekte hoofdsom (nominaal) onder aftrek van cumulatieve aflossingen, gecorrigeerd voor cumulatieve bijzondere waardeverminderingen.
Gebouwen en terreinen
Onder gebouwen en terreinen zijn de gebouwen en terreinen voor eigen gebruik en woningprojecten voor commerciële verhuur opgenomen.
De gebouwen en terreinen voor eigen gebruik worden gewaardeerd op marktwaarde, welke middels taxaties wordt bepaald. De taxaties worden jaarlijks uitgevoerd of frequenter indien ontwikkelingen in de vastgoedmarkt daar aanleiding voor geven. De taxatie van de gebouwen en terreinen voor eigen gebruik is bepaald aan de hand van het gemiddelde van de BAR/NAR (bruto aanvangsrendement/netto aanvangsrendement) methode en de DCF (discounted cash flow) methode. Kasstromen worden bepaald aan de hand van bestaande huurcontracten, of een marktconform tarief in geval van leegstand. Hierbij wordt rekening gehouden met reeds bekende mutaties, verwachte exploitatiekosten en verwachte incidentele kosten, zoals groot onderhoud. De gehanteerde rentevoet wordt per object bepaald aan de hand van sector, regio en complexe opslagen. In de DCF methode wordt een afgeleid marktrendement variërend van 7,4% tot 8,1% gehanteerd. In de BAR/NAR methode wordt uitgegaan van een netto aanvangsrendement variërend van 6,4% tot 6,5%.
De woningen voor commerciële verhuur worden gewaardeerd op marktwaarde. Deze is afgeleid van de gepubliceerde verkoopprijzen per vierkante meter van vergelijkbare objecten.
Aandelen
Aandelen worden gewaardeerd tegen genoteerde marktprijzen of netto vermogenswaarde.
De aandelen die worden gewaardeerd tegen genoteerde marktprijzen betreffen passieve aandelenbeleggingsfondsen die de MSCI Europe Index en MSCI World Index volgen.
Aandelen gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde staan geclassificeerd onder 'andere methoden' en betreffen bij Bovemij aandelen via niet-genoteerde Nederlandse en Europese Small Cap-fondsen die minimaal 5% van de aandelen in kleine ondernemingen houden. De marktwaarde van de aandelenfondsen is gebaseerd op de netto vermogenswaarde. De netto vermogenswaarde is afgeleid van de aandelenmarktnoteringen.
Hypotheken
Bovemij participeert in Nederlands hypotheekbeleggingsfondsen met een portefeuille van uitsluitend Nederlandse hypotheken die zijn verstrekt na 1 januari 2013. De particuliere Nederlandse woonhuizen dienen als onderpand. De hypotheekbeleggingsfondsen hebben de structuur van een fonds voor gemene rekening met een open-end karakter, met dien verstande dat de mate waarin participanten in en uit kunnen treden te allen tijde afhankelijk is van de hypothekenproductie, respectievelijk de beschikbare liquide middelen. De waardering van de hypotheekbeleggingsfondsen wordt bepaald op basis van de netto vermogenswaarde van het fonds. De netto vermogenswaarde wordt bepaald door de waarde van de hypotheken in de fondsen. De waarde van de hypotheken in de fondsen wordt bepaald door de toekomstige contractuele kasstromen contant te maken, waarbij rekening wordt gehouden met vervroegde aflossingen door de hypotheekgever.
Uitstaande leningen
Uitstaande leningen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, die meestal gelijk is aan de verstrekte hoofdsom (nominaal) onder aftrek van cumulatieve aflossingen, gecorrigeerd voor cumulatieve bijzondere waardeverminderingen.