2. Beleggingen

Terreinen en gebouwen voor eigen gebruik

(in duizenden euro's)

2020

2019

Stand per 1 januari

22.685

22.595

Verkoop in boekjaar

-225

-

Herwaardering in boekjaar

-1.220

90

Stand per 31 december

21.240

22.685

Terreinen en gebouwen maken deel uit van de beleggingsportefeuille. Hierop wordt niet afgeschreven. Alle terreinen en gebouwen zijn getaxeerd per 31 december 2020.

De verkrijgingsprijs van de gebouwen en terreinen voor eigen gebruik bedraagt per 31 december 2020 € 20.603.000,- (2019: € 20.828.000,-). De huuropbrengsten hiervan bedragen in 2020 € 2.387.000,- (2019: € 2.259.000,-) en de direct toerekenbare kosten bedragen € 1.748.000,- (2019: € 2.247.000,-). De netto-opbrengst van gebouwen en terreinen voor eigen gebruik, zijnde € 639.000,- (2019: € 12.000,-), is verantwoord als opbrengst uit beleggingen. De waardering van terreinen en gebouwen voor eigen gebruik is inclusief € 637.000,- herwaardering (2019: € 1.857.000,-).

Overige terreinen en gebouwen

(in duizenden euro's)

2020

2019

Stand per 1 januari

39.969

38.360

Aankoop in boekjaar

-

21

Verkoop in boekjaar

-

-678

Herwaardering in boekjaar

3.144

2.266

Stand per 31 december

43.113

39.969

De verkrijgingsprijs van overige terreinen en gebouwen bedraagt per 31 december 2020 € 31.973.000,- (2019: € 31.973.000,-). De huuropbrengsten hiervan bedragen in 2020 € 1.740.000,- (2019: € 1.742.000,-) en de direct toerekenbare kosten bedragen -€ 243.000,- (2019: € 2.115.000,-). De negatieve direct toerekenbare kosten worden veroorzaakt door een vrijval van eerder opgenomen reserveringen. De waardering van deze terreinen en gebouwen is inclusief € 11.140.000,- herwaardering (2019: € 7.996.000,-). 

Overige financiële beleggingen

 

2020

2019

(in duizenden euro's)

Balanswaarde

Verkrijgingsprijs

Balanswaarde

Verkrijgingsprijs

Aandelen

47.013

43.566

46.884

27.939

Hypotheken

96.307

88.688

57.301

49.979

Uitstaande leningen

576

576

983

983

Stand per 31 december

143.896

132.830

105.168

78.901

Verloop financiële beleggingen

(in duizenden euro's)

Aandelen

Hypotheken

Uitstaande leningen

Totaal 2020

Totaal 2019

Stand per 1 januari

46.884

57.301

983

105.168

82.647

Aankopen en stortingen

35.938

41.329

25

77.292

30.439

Herwaardering ten gunste (- ten laste) van resultaat

2.821

803

-

3.624

11.386

Verkopen en aflossingen

-38.630

-3.126

-432

-42.188

-19.304

Stand per 31 december

47.013

96.307

576

143.896

105.168

Toelichting waarderingsmethode beleggingen 2020

(in duizenden euro's)

Genoteerde marktprijzen

Onafhankelijke taxaties

Waarderings- modellen

Andere methoden

Totaal 2020

Terreinen en gebouwen

-

21.240

43.113

-

64.353

Aandelen

39.854

-

-

7.159

47.013

Hypotheken

-

-

-

96.307

96.307

Uitstaande leningen

-

-

-

576

576

Stand per 31 december

39.854

21.240

43.113

104.042

208.249

Toelichting waarderingsmethode beleggingen 2019

(in duizenden euro's)

Genoteerde marktprijzen

Onafhankelijke taxaties

Waarderings- modellen

Andere methoden

Totaal 2019

Terreinen en gebouwen

-

22.685

39.969

-

62.654

Aandelen

40.249

-

-

6.635

46.884

Hypotheken

-

-

-

57.301

57.301

Uitstaande leningen

-

-

-

983

983

Stand per 31 december

40.249

22.685

39.969

64.919

167.822

Toelichting op waarderingen volgens andere methoden:

  • De aandelen gewaardeerd op andere methoden betreffen aandelen via niet-genoteerde Nederlandse en Europese Small Cap-aandelenfondsen waarin Bovemij belegt. Deze zijn gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde, als benadering van de marktwaarde. De netto vermogenswaarde is afgeleid van aandelenmarktnoteringen.

  • De waarde van de hypotheekfondsen waarin Bovemij belegt wordt bepaald op basis van de netto vermogenswaarde van het fonds. De netto vermogenswaarde wordt gebruikt als benadering van de marktwaarde. De netto vermogenswaarde wordt bepaald door de waarde van de hypotheken in de fondsen. De waarde van de hypotheken in de fondsen wordt bepaald door de toekomstige contractuele kasstromen contant te maken, waarbij rekening wordt gehouden met vervroegde aflossingen door de hypotheekgever.

  • Uitstaande leningen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, die meestal gelijk is aan de verstrekte hoofdsom (nominaal) onder aftrek van cumulatieve aflossingen, gecorrigeerd voor cumulatieve bijzondere waardeverminderingen.

Gebouwen en terreinen

Onder gebouwen en terreinen zijn de gebouwen en terreinen voor eigen gebruik en woningprojecten voor commerciële verhuur opgenomen.

De gebouwen en terreinen voor eigen gebruik worden gewaardeerd op marktwaarde, welke middels taxaties wordt bepaald. De taxaties worden jaarlijks uitgevoerd of frequenter indien ontwikkelingen in de vastgoedmarkt daar aanleiding voor geven. De taxatie van de gebouwen en terreinen voor eigen gebruik is bepaald aan de hand van het gemiddelde van de BAR/NAR (bruto aanvangsrendement/netto aanvangsrendement) methode en de DCF (discounted cash flow) methode. Kasstromen worden bepaald aan de hand van bestaande huurcontracten, of een marktconform tarief in geval van leegstand. Hierbij wordt rekening gehouden met reeds bekende mutaties, verwachte exploitatiekosten en verwachte incidentele kosten, zoals groot onderhoud. De gehanteerde rentevoet wordt per object bepaald aan de hand van sector, regio en complexe opslagen. In de DCF methode wordt een afgeleid marktrendement variërend van 7,4% tot 8,1% gehanteerd. In de BAR/NAR methode wordt uitgegaan van een netto aanvangsrendement variërend van 6,4% tot 6,5%.

De woningen voor commerciële verhuur worden gewaardeerd op marktwaarde. Deze is afgeleid van de gepubliceerde verkoopprijzen per vierkante meter van vergelijkbare objecten.

Aandelen

Aandelen worden gewaardeerd tegen genoteerde marktprijzen of netto vermogenswaarde.

De aandelen die worden gewaardeerd tegen genoteerde marktprijzen betreffen passieve aandelenbeleggingsfondsen die de MSCI Europe Index en MSCI World Index volgen.

Aandelen gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde staan geclassificeerd onder 'andere methoden' en betreffen bij Bovemij aandelen via niet-genoteerde Nederlandse en Europese Small Cap-fondsen die minimaal 5% van de aandelen in kleine ondernemingen houden. De marktwaarde van de aandelenfondsen is gebaseerd op de netto vermogenswaarde. De netto vermogenswaarde is afgeleid van de aandelenmarktnoteringen.

Hypotheken

Bovemij participeert in Nederlands hypotheekbeleggingsfondsen met een portefeuille van uitsluitend Nederlandse hypotheken die zijn verstrekt na 1 januari 2013. De particuliere Nederlandse woonhuizen dienen als onderpand. De hypotheekbeleggingsfondsen hebben de structuur van een fonds voor gemene rekening met een open-end karakter, met dien verstande dat de mate waarin participanten in en uit kunnen treden te allen tijde afhankelijk is van de hypothekenproductie, respectievelijk de beschikbare liquide middelen. De waardering van de hypotheekbeleggingsfondsen wordt bepaald op basis van de netto vermogenswaarde van het fonds. De netto vermogenswaarde wordt bepaald door de waarde van de hypotheken in de fondsen. De waarde van de hypotheken in de fondsen wordt bepaald door de toekomstige contractuele kasstromen contant te maken, waarbij rekening wordt gehouden met vervroegde aflossingen door de hypotheekgever.

Uitstaande leningen

Uitstaande leningen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, die meestal gelijk is aan de verstrekte hoofdsom (nominaal) onder aftrek van cumulatieve aflossingen, gecorrigeerd voor cumulatieve bijzondere waardeverminderingen.