2. Beleggingen

Terreinen en gebouwen voor eigen gebruik

(in duizenden euro's)

2022

2021

Stand per 1 januari

20.560

21.240

Aankoop in boekjaar

-

50

Verkoop in boekjaar

-11.630

-

Herwaardering in boekjaar

75

-730

Stand per 31 december

9.005

20.560

Terreinen en gebouwen maken deel uit van de beleggingsportefeuille. Alle terreinen en gebouwen zijn getaxeerd per 31 december 2022. De verkoop ten bedrage van € 11.630.000 in 2022 betreft twee kantoorpanden in Nijmegen.

De verkrijgingsprijs van de gebouwen en terreinen voor eigen gebruik bedraagt per 31 december 2022 € 11.643.000 (2021: € 20.653.000). De huuropbrengsten hiervan bedragen in 2022 € 1.239.000 (2021: € 2.347.000) en de direct toerekenbare kosten bedragen € 866.000 (2021: € 1.740.000). De netto-opbrengst van gebouwen en terreinen voor eigen gebruik, zijnde € 373.000 (2021: € 607.000), is verantwoord als opbrengst uit beleggingen. De waardering van terreinen en gebouwen voor eigen gebruik is inclusief een cumulatieve herwaardering van € 2.638.000 negatief (2021: € 93.000 negatief).

Overige terreinen en gebouwen

(in duizenden euro's)

2022

2021

Stand per 1 januari

48.728

43.113

Aankoop in boekjaar

-

67

Verkoop in boekjaar

-

-

Herwaardering in boekjaar

-2.861

5.548

Stand per 31 december

45.867

48.728

De verkrijgingsprijs van overige terreinen en gebouwen bedraagt per 31 december 2022 € 32.040.000 (2021: € 32.040.000). De huuropbrengsten hiervan bedragen in 2022 € 1.788.000 (2021: € 1.635.000) en de direct toerekenbare kosten bedragen € 694.000 (2021: € 268.000). De waardering van deze terreinen en gebouwen is inclusief een cumulatieve herwaardering van € 13.827.000 positief (2021: € 16.688.000 positief).

Overige financiële beleggingen

 

2022

2021

(in duizenden euro's)

Balanswaarde

Verkrijgingsprijs

Balanswaarde

Verkrijgingsprijs

Aandelen

52.960

47.434

61.097

46.466

Obligaties

70.226

75.978

37.171

37.688

Hypotheken

80.663

92.734

98.058

91.006

Uitstaande leningen

398

398

646

646

Stand per 31 december

204.247

216.544

196.972

175.806

Verloop overige financiële beleggingen

(in duizenden euro's)

Aandelen

Obligaties

Hypotheken

Uitstaande leningen

Totaal 2022

Totaal 2021

Stand per 1 januari

61.097

37.171

98.058

646

196.972

143.896

Aankopen en stortingen

968

38.598

5.068

10

44.644

53.052

Herwaardering ten gunste (- ten laste) van resultaat

-9.105

-5.543

-19.037

-

-33.685

12.960

Verkopen en aflossingen

-

-

-3.426

-258

-3.684

-12.936

Stand per 31 december

52.960

70.226

80.663

398

204.247

196.972

Toelichting waarderingsmethode beleggingen 2022

(in duizenden euro's)

Genoteerde marktprijzen

Onafhankelijke taxaties

Waarderings- modellen

Andere methoden

Totaal 2022

Terreinen en gebouwen

-

9.005

45.867

-

54.872

Aandelen

52.960

-

-

-

52.960

Obligaties

70.226

-

-

-

70.226

Hypotheken

-

-

-

80.663

80.663

Uitstaande leningen

-

-

-

398

398

Stand per 31 december

123.186

9.005

45.867

81.061

259.119

Toelichting waarderingsmethode beleggingen 2021

(in duizenden euro's)

Genoteerde marktprijzen

Onafhankelijke taxaties

Waarderings- modellen

Andere methoden

Totaal 2021

Terreinen en gebouwen

-

20.560

48.728

-

69.288

Aandelen

61.097

-

-

-

61.097

Obligaties

37.171

-

-

-

37.171

Hypotheken

-

-

-

98.058

98.058

Uitstaande leningen

-

-

-

646

646

Stand per 31 december

98.268

20.560

48.728

98.704

266.260

Toelichting op waarderingen volgens andere methoden:

  • De aandelen gewaardeerd op andere methoden betreffen aandelen via niet-genoteerde Nederlandse en Europese Small Cap-aandelenfondsen waarin Bovemij belegt. Deze zijn gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde, als benadering van de marktwaarde. De netto vermogenswaarde is afgeleid van aandelenmarktnoteringen.

  • De waarde van de hypotheekfondsen waarin Bovemij belegt wordt bepaald op basis van de netto vermogenswaarde van het fonds. De netto vermogenswaarde wordt gebruikt als benadering van de marktwaarde. De netto vermogenswaarde wordt bepaald door de waarde van de hypotheken in de fondsen. De waarde van de hypotheken in de fondsen wordt bepaald door de toekomstige contractuele kasstromen contant te maken, waarbij rekening wordt gehouden met vervroegde aflossingen door de hypotheekgever.

  • Uitstaande leningen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, die meestal gelijk is aan de verstrekte hoofdsom (nominaal) onder aftrek van cumulatieve aflossingen, gecorrigeerd voor cumulatieve bijzondere waardeverminderingen.

Gebouwen en terreinen

Onder gebouwen en terreinen zijn de gebouwen en terreinen voor eigen gebruik en woningprojecten voor commerciële verhuur opgenomen.

De gebouwen en terreinen voor eigen gebruik worden gewaardeerd op marktwaarde, welke middels taxaties wordt bepaald. De taxaties worden jaarlijks uitgevoerd of frequenter indien ontwikkelingen in de vastgoedmarkt daar aanleiding voor geven. De taxatie van de gebouwen en terreinen voor eigen gebruik is bepaald aan de hand van het gemiddelde van de BAR/NAR (bruto aanvangsrendement/netto aanvangsrendement) methode en de DCF (discounted cash flow) methode. Kasstromen worden bepaald aan de hand van bestaande huurcontracten, of een marktconform tarief in geval van leegstand. Hierbij wordt rekening gehouden met reeds bekende mutaties, verwachte exploitatiekosten en verwachte incidentele kosten, zoals groot onderhoud. De gehanteerde rentevoet wordt per object bepaald aan de hand van sector, regio en complexe opslagen. In de DCF methode wordt een afgeleid marktrendement variërend van 7,8% tot 8,4% gehanteerd. In de BAR/NAR methode wordt uitgegaan van een netto aanvangsrendement variërend van 6,3% tot 6,7%.

De woningen voor commerciële verhuur worden gewaardeerd op marktwaarde. Deze is afgeleid van de gepubliceerde verkoopprijzen per vierkante meter van vergelijkbare objecten.

Aandelen

Aandelen worden gewaardeerd tegen genoteerde marktprijzen of netto vermogenswaarde.

De aandelen die worden gewaardeerd tegen genoteerde marktprijzen betreffen passieve aandelenbeleggingsfondsen die de MSCI Europe Index en MSCI World Index volgen.

Aandelen gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde staan geclassificeerd onder 'andere methoden' en betreffen bij Bovemij aandelen via niet-genoteerde Nederlandse en Europese Small Cap-fondsen die minimaal 5% van de aandelen in kleine ondernemingen houden. De marktwaarde van de aandelenfondsen is gebaseerd op de netto vermogenswaarde. De netto vermogenswaarde is afgeleid van de aandelenmarktnoteringen.

Obligaties 

Dit betreft Nederlandse staatsobligaties genoteerd op de openbare kapitaalmarkt en gewaardeerd tegen reële waarde.

Hypotheken

Bovemij participeert in Nederlandse hypotheekbeleggingsfondsen met een portefeuille van uitsluitend Nederlandse hypotheken die zijn verstrekt na 1 januari 2013. De particuliere Nederlandse woonhuizen dienen als onderpand. De hypotheekbeleggingsfondsen hebben de structuur van een fonds voor gemene rekening met een open-end karakter, met dien verstande dat de mate waarin participanten in en uit kunnen treden te allen tijde afhankelijk is van de hypothekenproductie, respectievelijk de beschikbare liquide middelen. De waardering van de hypotheekbeleggingsfondsen wordt bepaald op basis van de netto vermogenswaarde van het fonds. De netto vermogenswaarde wordt bepaald door de waarde van de hypotheken in de fondsen. De waarde van de hypotheken in de fondsen wordt bepaald door de toekomstige contractuele kasstromen contant te maken, waarbij rekening wordt gehouden met vervroegde aflossingen door de hypotheekgever.

Uitstaande leningen

Uitstaande leningen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, die meestal gelijk is aan de verstrekte hoofdsom (nominaal) onder aftrek van cumulatieve aflossingen, gecorrigeerd voor cumulatieve bijzondere waardeverminderingen.